מי משלם על מה?

צנרת ראשית המשרתת את כלל הדיירים היא חלק מהרכוש המשותף — גם כאשר קטע ממנה עובר בתוך דירה מסוימת. לכן עלות התיקון מתחלקת בין כל בעלי הדירות, לפי יחס שטח הדירות, אלא אם נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף. (סעיפים 52 ו-58 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969)

קטע הצנרת המסתעף מהצנרת הראשית ומשרת דירה אחת בלבד — מנקודת החיבור או שעון המים אל תוך הדירה — נחשב לצנרת פרטית, ותיקונו חל על בעל אותה דירה בלבד. (נגזר מהבחנת סעיף 52 לחוק המקרקעין בין רכוש משותף לרכוש פרטי)

אם הסתימה נובעת מכשל בצנרת המשותפת עצמה — העלות מתחלקת בין כלל הדיירים. אם הוכח שהסתימה נגרמה משימוש לקוי של דייר מסוים — העלות חלה עליו. הוכחת מקור הסתימה היא לרוב נקודת המחלוקת, ולכן מומלץ לתעד. (סעיפים 52 ו-58 לחוק המקרקעין)

הגג הוא חלק מהרכוש המשותף, וזיפותו ואיטומו נחשבים לאחזקה תקינה שוטפת. לכן עלות העבודה מתחלקת בין כל בעלי הדירות. (סעיפים 52 ו-58 לחוק המקרקעין)

הקירות החיצוניים והחזית הם רכוש משותף, ותיקונם לשמירה על מצב תקין הוא הוצאה משותפת של כלל הדיירים. עם זאת, חיפוי דקורטיבי או שדרוג מעבר למצב המקורי נחשב ל"עבודת השבחה" הדורשת הסכמה רחבה. (סעיפים 52 ו-58 לחוק המקרקעין)

כל מה שבתוך תחומי הדירה ואינו משרת את כלל הדיירים — דלת, חלון, ריצוף, מטבח, קירות פנים — הוא רכוש פרטי, ותחזוקתו חלה על בעל הדירה. (הדירה מוחרגת מהגדרת "רכוש משותף" שבסעיף 52 לחוק המקרקעין)

חדר המדרגות הוא רכוש משותף, וצביעתו נחשבת לאחזקה שוטפת. לכן העלות מתחלקת בין כל בעלי הדירות. (סעיפים 52 ו-58 לחוק המקרקעין)

תאורת השטחים המשותפים והחשמל המשותף הם שירות המשרת את כלל הדיירים, ולכן הם הוצאה משותפת המתחלקת בין כל בעלי הדירות. (סעיפים 52 ו-58 לחוק המקרקעין)

מערכת האינטרקום, דלת הכניסה לבניין והלובי משרתות את כלל הדיירים ומהוות רכוש משותף — ולכן תחזוקתן היא הוצאה משותפת. (סעיפים 52 ו-58 לחוק המקרקעין)

המעלית היא רכוש משותף ואחזקתה היא הוצאה שוטפת. הפסיקה נוטה לחייב את כל הדיירים, כולל קומת קרקע וקומה ראשונה, אם כי לעיתים נקבע שיעור השתתפות מופחת לקומות הנמוכות (ראו ע"א 689/82 קופרשמיט נ' לוי). שיעור מופחת אינו אוטומטי ותלוי בהחלטה, בתקנון או בהכרעת המפקח. (סעיפים 52 ו-58 לחוק המקרקעין)

התקנת מעלית חדשה בבניין שלא הייתה בו היא "שינוי ברכוש המשותף" הדורשת רוב מיוחד של בעלי הדירות. המפקח על רישום המקרקעין רשאי לפטור בעל דירה שהמעלית אינה משרתת את דירתו (למשל בקומת קרקע) מהשתתפות בהוצאות ההתקנה. מדובר בנושא מורכב עם פסיקה מגוונת — מומלץ להיוועץ בעו"ד. (סעיף 59ג לחוק המקרקעין)

בעל דירה רשאי להתקין דוד שמש על הגג המשותף, לרוב אף ללא הסכמת השכנים ובתנאים שקבע החוק, ובלבד שההתקנה סבירה ואינה פוגעת בזכויות האחרים. ההתקנה, הצנרת לדירתו והתחזוקה חלות על חשבונו של בעל הדירה. אם הגג אינו מספיק למספר דודי שמש כמספר הדירות — נדרשת הסכמה והמפקח רשאי להכריע. (סעיף 59א לחוק המקרקעין)

בעל דירה רשאי להתנתק על חשבונו ממערכת החימום או ההסקה המרכזית, גם ללא הסכמת השכנים, ובלבד שמסר לוועד הבית הודעה מוקדמת של 15 יום לפחות. המתנתק נושא בכל הוצאות ההתנתקות. במערכת משולבת (מים והסקה) לא ניתן להתנתק מאחת בלבד. (סעיף 59ב לחוק המקרקעין ותקנות ההינתקות, התשנ"א-1991)

מערכת גז מרכזית המספקת גז לשתי דירות או יותר, לרבות הצנרת והמתקנים הקשורים אליה, מהווה חלק מהרכוש המשותף — ולכן תחזוקתה היא הוצאה משותפת של כלל הדיירים. (נגזר מהגדרת "רכוש משותף" בסעיף 52 לחוק המקרקעין)

גינה או חצר המשרתת את כלל הדיירים היא רכוש משותף, ותחזוקתה (גינון, השקיה) היא הוצאה משותפת. חצר או גינה שהוצמדה לדירה מסוימת — באחריות בעל אותה דירה. (סעיפים 52 ו-58 לחוק המקרקעין)

חלק מהרכוש המשותף שהוצמד בנסח הרישום לדירה מסוימת, כגון חניה או מחסן, אחזקתו חלה על בעל הדירה שאליה הוצמד. (נגזר מהבחנת סעיף 58 לחוק המקרקעין לגבי חלקי רכוש משותף הצמודים לדירה)

בעל דירה שהוא, או דייר המתגורר עמו, אדם עם מוגבלות — רשאי לבצע התאמות נגישות ברכוש המשותף, בכפוף לאישור רפואי, הודעה מראש ותנאים שבחוק. עלות הביצוע והתחזוקה חלה על בעל הדירה, אך ייתכן סיוע במימון ממשרד השיכון. התאמה עשויה לדרוש הסכמה אם היא מונעת מהדיירים האחרים שימוש סביר ברכוש המשותף. (סעיף 59ג והתוספת השנייה לחוק המקרקעין; חוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, התשנ"ח-1998)

מי שגרם לנזק לרכוש המשותף או לדירה אחרת נושא בעלות תיקונו, גם כאשר מדובר ברכוש משותף. ייחוס הנזק לדייר מסוים דורש הוכחת אשם וקשר סיבתי, וזו לרוב נקודת המחלוקת.

עבודות שמשביחות את הבניין מעבר למצבו בגמר הבנייה — כגון חיפוי אבן, התקנת מצלמות או שער חשמלי — אינן "אחזקה תקינה" רגילה. הן דורשות הסכמה רחבה של הדיירים, ובעל דירה שהתנגד עשוי לקבל הגנה מסוימת מפני חיוב. זהו אזור אפור עם פסיקה מגוונת, וההתייעצות המשפטית חשובה בו במיוחד. (נגזר מהגדרת "החזקה תקינה" בסעיף 58 לחוק המקרקעין)