ניהול בניין חדש
המדריך המקיף להתמודדות עם שנת הבדק והקבלן
המעבר לבניין מגורים חדש הוא רגע מרגש עבור כל דייר. ריח של צבע טרי, לובי נוצץ ודירה שמעולם לא גרו בה קודם. אך מאחורי החזות המושלמת מסתתרת תקופה קריטית ומורכבת – התקופה שבין מסירת המפתחות על ידי הקבלן לבין התבססות של שגרת ניהול ואחזקה לבניין יציבה. זוהי תקופה המכונה גם שנת בדק בפי רבים, ובה טמונה הזדמנות משמעותית עבור בעלי הדירות לוודא שהנכס שנרכש עומד בכל הסטנדרטים, ושהקבלן יבצע את כל התיקונים הנדרשים.
קיים צורך קריטי בניהול בניין חדש באופן מקצועי, במיוחד בתקופה שלאחר קבלת המפתח ובתקופת שנת בדק. תקופה זו, על כל מורכבותה, היא המפתח לשמירה על איכות הבנייה, על התשתיות ועל ערך הנכס שלכם לאורך שנים.
מאמר זה נועד להוות מדריך מקיף עבורכם, בעלי נכסים, ועד בית והדיירים החדשים, בירושלים וסביבתה, כדי להבין את המורכבות של ניהול בניין חדש בתקופה זו. נסקור את חשיבות תקופת הבדק ואת תפקידה של חברת ניהול ועד בית, חברת ניהול ואחזקה מבנים משותפים בתהליך, נסביר מהי שנת בדק, אילו בדיקות חובה יש לבצע, ולמה ההחלטה לבחור בניהול ואחזקה למבנים ונכסים מקצועי במקום ועד בית מתנדב היא הצעד החכם ביותר שתוכלו לעשות.
שנת בדק - לא מה שחשבתם
המושג "שנת בדק" מוכר לרבים, אך לא תמיד מובן לעומק. בניגוד למה שנהוג לחשוב, זו אינה תקופה של שנה אחת בלבד. חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 מגדיר תקופת אחריות ארוכה יותר מצד הקבלן. החוק מפריד בין "תקופת בדק" ל"תקופת אחריות", כאשר תקופת הבדק נעה בין שנה לשבע שנים, והיא מתחילה ביום מסירת החזקה בדירה.
במהלך תקופת בדק לבניין חדש זו, כל ליקויים קבלן שמתגלים – הן בדירה הפרטית והן בשטחים המשותפים - נחשבים באחריות הקבלן, אלא אם הוא מוכיח כי הליקוי נגרם עקב שימוש לא נכון של הדייר. לאחר תום תקופת הבדק, מתחילה תקופת אחריות של שלוש שנים נוספות. במהלך תקופה זו, הנטל מוטל על הדייר להוכיח כי הליקוי נובע מתכנון, עבודה או חומרים פגומים.
ריכזנו את תקופות הבדק לפי סוגי ליקויים נפוצים בבניינים חדשים ותקופות הבדק שלהם לפי חוק :
-
שנתיים: ליקויים במוצרי מסגרות ונגרות (כולל אלומיניום ופלסטיק), וכן ליקויים בריצוף וחיפוי פנים (כמו שקיעות או שחיקה).
-
שלוש שנים: כשל בתפקוד של מכונות, דוודים ומערכות בידוד תרמי. תקופה זו חלה גם על ליקויים נפוצים בפיתוח חצר וסביבת הבניין, כמו שבילים, מדרכות, גדרות ושקיעות מרצפות.
-
ארבע שנים: כשלים באיטום המבנה (גגות, קירות, מרתפים), וכן כשלים במערכות צנרת, לרבות מים, הסקה, דלוחין ומרזבים.
-
חמש שנים: סדקים ניכרים (ברוחב של מעל 1.5 מ"מ) ברכיבים לא נושאים במבנה.
-
שבע שנים: התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ בבניין.
היכרות עם הלו"ז המדויק ועם האחריות המשפטית של הקבלן היא קריטית, והיא הופכת את ניהול שנת הבדק למשימה מורכבת וסבוכה, הדורשת מומחיות.
ניהול בניין חדש: אתגרים ייחודיים ובדיקות חובה
מעבר להיבטים המשפטיים, ניהול ואחזקה בניין חדש מציב שורה של אתגרים פרקטיים שדורשים תשומת לב מקצועית:
-
מערכות טכנולוגיות חדשות: בניינים חדשים מצוידים במערכות מורכבות כמו מעליות מתקדמות, משאבות מים, מערכות סולאריות, מערכות כיבוי אש אוטומטיות, גנרטורים לחירום ועוד. מערכות אלו דורשות תחזוקה ייעודית, הפעלה נכונה וטיפול מקצועי כבר מהיום הראשון. ועד בית מתנדב, ללא ידע טכני, עלול למצוא את עצמו אבוד.
-
ריכוז תלונות וניהול מול הקבלן: כל דייר עשוי לגלות ליקויים שונים, אך הטיפול האפקטיבי ביותר הוא טיפול מאורגן ומרוכז. חברת ניהול ועד בית / חברת ניהול ואחזקת מבנים מנוסה יודעת לרכז את כל פניות הליקויים קבלן באופן מסודר, לפנות לקבלן כגוף אחד עם כוח מיקוח משמעותי יותר, ולדאוג למעקב צמוד אחר פתרון הבעיות.
-
ניהול פיננסי מהיום הראשון: גם בבניין חדש יש הוצאות: שירותי ניקיון, חשמל לשטחים משותפים, מים, ביטוחים ועוד. יש צורך להקים חשבון בנק לועד בית, לבצע גבייה מסודרת מהרגע הראשון ולהציג שקיפות מלאה.
-
גיבוש תקנון חדש: בניין חדש נכנס לתקופה ייחודית של גיבוש חברתי וניהולי. יש צורך בהסכמה על תקנון בית משותף חדש, שמגדיר את זכויות וחובות הדיירים, כללי שימוש בחללים המשותפים ועוד. ניהול נכון ימנע מחלוקות עתידיות.
כחלק מניהול ואחזקה בניין חדש, ישנן בדיקות תקופתיות שיש לבצע. אי ביצוע בדיקות אלו בזמן עלול להוביל לכך שהאחריות תעבור מהקבלן לדיירים, ותגרור עלויות כבדות בעתיד. להלן
טבלה המסכמת את הבדיקות העיקריות שיש לבצע ואת לוחות הזמנים שלהן:
טבלת בדיקות חובה לבניין חדש ולוחות זמנים קריטיים
חשוב לדעת שמה-6 באפריל 2011 ואילך, עודכנו התקופות והאחריות המשפטית של הקבלן, וחשוב לוודא לאיזו תקופה הבניין שלכם שייך.
מדוע זה כל כך חשוב? במהלך תקופת הבדק, הנטל מוטל על הקבלן להוכיח שהליקויים לא נגרמו באשמתו. רק לאחר סיום תקופת הבדק, מתחילה תקופת אחריות של שלוש שנים נוספות, שבה הנטל עובר לדיירים להוכיח שהליקוי נובע מליקויים בבנייה. הכרת לוחות הזמנים הללו היא קריטית לכל ניהול בניין חדש.
חשוב לזכור: לא ניתן לוותר על אחריות הקבלן או להקטין אותה במסגרת חוזה המכר, גם אם הדייר הסכים לכך. כל שינוי חייב להיות לטובת הקונה בלבד. היכרות עם הלו"ז המדויק ועם האחריות המשפטית של הקבלן היא קריטית, והיא הופכת את ניהול שנת הבדק למשימה מורכבת וסבוכה, הדורשת מומחיות.
מקורות רלוונטיים:
המעבר לניהול ואחזקה דיגיטלים: הטרנדים החדשניים בניהול בית משותף, ונכסים מסחריים.
בעולם ניהול ואחזקת מבנים בירושלים והסביבה, ובכלל, אנו רואים בשנים האחרונות טרנדים חדשניים שמשנים את כללי המשחק בניהול ואחזקה בניין משותף . הטרנד הבולט ביותר הוא המעבר לניהול מבוסס טכנולוגיה. בניינא חברת ניהול מובילה מציעה כיום אפליקציות ייעודיות לניהול ועד בית, המאפשרות שקיפות מלאה ושיתוף פעולה פורה בין הדיירים.
באמצעות אפליקציה כזו, יכולים הדיירים:
-
לשלם את דמי ועד הבית בצורה נוחה ומאובטחת.
-
לדווח על תקלות וליקויים באופן מיידי ולקבל עדכון על סטטוס הטיפול.
-
לצפות בדו"חות כספיים בזמן אמת, ולהבטיח שקיפות מלאה.
-
לקבל הודעות ועדכונים חשובים מנציגות ועד הבית או מחברת הניהול.
שילוב של טכנולוגיה מתקדמת עם שירות מקצועי מאפשר ניהול ואחזקת מבנים יעילה יותר, חוסך זמן יקר לכל הצדדים ומשפר את איכות החיים בבניין.
ועד בית מול חברת ניהול בניין חדש – הכרעה נכונה
כאשר מדובר בניהול בניין חדש, ההתלבטות בין ועד בית מתנדב לבין העסקת חברת ניהול ועד בית מקצועית היא קריטית. בעוד ועד בית מסורתי יכול להיות פתרון הולם בבניינים ישנים ומאורגנים, הניהול של בניין חדש דורש רמה אחרת של מומחיות וזמינות.
הסיבות לבחור בחברת ניהול בניינים כמו "בניינא" בבניין חדש:
-
ידע מקצועי ומשפטי: חברת ניהול ואחזקה מנוסה מכירה היטב את חוק המכר, את זכויות הדיירים ואת חובות הקבלן. היא יודעת כיצד להתנהל מולו באופן אפקטיבי כדי לממש את האחריות שלו על הליקויים, ובמקרה הצורך מפנה את הטיפול לעורך דין מוסמך.
-
כוח מיקוח מול הקבלן: בניגוד לוועד בית שכל סמכותו נובעת מההסכמה בין דיירים, חברת ניהול ואחזקה כמו בניינא פועלת כגוף מסחרי בעל סמכות חוזית, והיא מייצגת את כלל הדיירים. זה מקנה לה כוח רב יותר מול הקבלן ומבטיח טיפול יסודי ומהיר יותר.
-
ניהול ליקויים מסודר: במקום עשרות פניות אישיות, חברת ניהול ואחזקת בניינים מנהלת את הליקויים באמצעות מערכת אחת מסודרת, דואגת לתיעוד מלא ומעקב אחר הטיפול בהם.
-
שקיפות וטכנולוגיה: חברות ניהול ואחזקה כמו בניינא מספקות אפליקציה לניהול בניינים, המאפשרת לדיירים לדווח תקלות, לעקוב אחר סטטוס הטיפול, ולצפות בדוחות כספיים בזמן אמת.
-
שקט נפשי: ההחלטה למסור את הניהול לגוף מקצועי מאפשרת לכם, הדיירים החדשים, להתרכז בלהקים בית בנחת, תוך ידיעה שהבניין שלכם מטופל על ידי מומחים.
בניינא – מומחים לניהול בניינים חדשים בירושלים והסביבה
אנו ב"בניינא" מתמחים בניהול ואחזקת בניין חדש, ויש לנו ניסיון רב בליווי פרויקטים בתקופה הקריטית של שנת הבדק. אנו מציעים לכם פתרון מלא ויעיל, המשלב ניסיון מקצועי רב שנים, היכרות מעמיקה עם ענף הבנייה, והשימוש בטכנולוגיות ניהול ואחזקה מתקדמות.
השירותים שלנו לניהול בניין חדש כוללים:
-
ייעוץ וליווי ראשוני: נסייע בבדיקה ראשונית של הבניין לאחר המסירה ובגיבוש רשימת ליקויים מוסכמת.
-
ניהול מול הקבלן: נרכז את הליקויים ונפעל כגוף אחד מול הקבלן עד לפתרונם המלא.
-
ניהול פיננסי: נבצע גבייה מסודרת, נקים חשבון בנק וננהל את תקציב הבניין בשקיפות מלאה.
-
תפעול ואחזקה: נדאג לתחזוקה שוטפת של המערכות החדשות, נספק שירותי ניקיון לבניין וגינון לבניין משותף וננהל את כל ספקי השירות הנדרשים.
אם נסכם
ניהול ואחזקה בניין חדש הוא משימה מורכבת שאינה מתאימה לניהול חובבני. תקופת שנת בדק והתמודדות עם ליקויים קבלן דורשות ידע משפטי, ניסיון מקצועי וכוח ארגוני שחברת ניהול ועד בית כמו בניינא יכולה להציע. הבחירה בניהול מקצועי אינה הוצאה, אלא השקעה לטווח ארוך בערך הנכס שלכם, בביטחון ובאיכות החיים בבית משותף.
אל תתפשרו על איכות הניהול של הבית החדש שלכם. לחצו כאן ופנו אלינו, ל"בניינא", עוד היום, ובואו נבטיח יחד שהבניין החדש שלכם ינוהל בדרך הטובה ביותר, מהרגע הראשון.
מערכת / תחום | תקופת הבדק (אחריות קבלן) | בדיקות תחזוקה (אחריות דיירים) |
|---|---|---|
מבנה וחזיתות | 7 שנים (כשל יסודי במבנה, סדקים בקירות נושאים), שנה עד 7 שנים (לפי סוג הליקוי) | אין מועד חובה, אך בדיקה תקופתית כל כמה שנים על ידי מהנדס בניין היא קריטית. |
מערכות סולאריות | 3 שנים | בדיקה תקופתית כל שנה מומלצת כדי לוודא יעילות ותקינות. |
מערכות כיבוי אש | 3 שני ם | בדיקה שנתית על ידי מעבדה מוסמכת ובדיקה חודשית על ידי תחזוקן מוסמך. |
מעליות | 7 שנים (כשלים בציוד/מערכת המעלית) | בדיקה חצי שנתית (פעמיים בשנה) על ידי בודק מוסמך, וכן תחזוקה שוטפת על ידי חברת המעליות. |
מערכת החשמל | 3 שנים | אין חובה רגולטורית, אך חשמלאים ממליצים על בדיקה תקופתית כל שנה כדי למנוע קצר וסכנות בטיחות. |
אינסטלציה | 4 שנים (צינורות), שנתיים (דליפה מצנרת) | אין מועד חובה, אך מומלץ לבצע בדיקות תקופתיות לאיתור נזילות סמויות. |
איטום | 3 שנים (רטיבות בגג ובקירות), 7 שנים (איטום חיצוני) | אין מועד חובה בתקנות, אך מומלץ לבדוק כל 2-3 שנים, במיוחד לפני עונת הגשמים |
